北京頂級(jí)學(xué)區(qū)房降價(jià)400萬(wàn)沒(méi)人買 9月至今成交不到5套

“時(shí)隔半年，房源差價(jià)最高可達(dá)8萬(wàn)元/平方米，基本跌回本輪漲價(jià)前水平。9月至今，成交不到5套。”

位于北京海淀萬(wàn)柳的蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)，此前因“百分百”對(duì)口“一流一類”的中關(guān)村三小，一直被視為海淀二手房?jī)r(jià)的“天花板”，但在今夏這場(chǎng)力度空前的教改浪潮之中，該區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，其“頂級(jí)學(xué)區(qū)房”的光環(huán)正漸趨暗淡。

作為北京“頂級(jí)學(xué)區(qū)房”之一，蜂鳥(niǎo)家園房?jī)r(jià)驟降的情況并非孤例。

7月初，伴隨北京幼升小入學(xué)政策調(diào)整，海淀、西城等多區(qū)積極落實(shí)多校劃片的入學(xué)政策，北京“雞娃”家長(zhǎng)“憑房票上名校”的認(rèn)知被打破。

記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，7月以來(lái)，西城德勝、月壇，海淀萬(wàn)柳等熱門片區(qū)學(xué)區(qū)房的掛牌價(jià)、成交量出現(xiàn)迅速下降，據(jù)西城區(qū)鏈家某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，8月份，德勝片區(qū)二手房成交量減少近五成，房?jī)r(jià)下跌近10%。

學(xué)區(qū)房的確定性失效，是北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)熱度回落的重要拐點(diǎn)。而“雙減”之下，隨著北京學(xué)區(qū)內(nèi)教育均衡化水平的加速推進(jìn)，“名校”的概念也漸趨淡化。

8月25日，北京教委部署秋季新學(xué)期工作時(shí)指出，“將大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗”，進(jìn)一步落實(shí)學(xué)區(qū)化集團(tuán)化辦學(xué)。隨后，記者從西城、海淀多家中介門店處了解到，部分原本有購(gòu)房意愿的家長(zhǎng)陷入了觀望期。

“當(dāng)前，北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)正在帶頭‘擠泡沫’。”安居客研究院北部分院首席分析師李震在接受記者采訪時(shí)稱，“新老劃斷”“多校劃片”“教師輪崗”等教改政策，有效抑制了去年下半年以來(lái)北京二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)需求、價(jià)格集中過(guò)熱的現(xiàn)象。

“但應(yīng)注意的是，上述政策只是解決了優(yōu)質(zhì)資源的再分配問(wèn)題，并未解決實(shí)質(zhì)性的資源增量。由于優(yōu)質(zhì)教育資源有限，且集中于‘東西海’(東城、西城和海淀)，房子與學(xué)區(qū)仍很難完全脫鉤。去除泡沫之后，北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)也會(huì)維持在一定高位。”李震稱。

“房?jī)r(jià)跌回一年前水平”

今年上半年，蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)曾創(chuàng)下“半年套均漲幅約300萬(wàn)元”，并一度“無(wú)房可售”，進(jìn)入7月之后，小區(qū)掛售房源單價(jià)卻從高位回落，業(yè)主心態(tài)也出現(xiàn)松動(dòng)：一套建筑面積約62平方米的一居室，掛牌價(jià)820萬(wàn)元，單價(jià)約13.5萬(wàn)元/平方米，并最終以降價(jià)20萬(wàn)元成交。

“這一輪跌幅大致與去年下半年以來(lái)的漲幅相當(dāng)。從總體上來(lái)看，房?jī)r(jià)跌回一年前水平。”前述海淀萬(wàn)柳片區(qū)房產(chǎn)經(jīng)理人對(duì)記者稱，以相同戶型的房源為例，去年下半年以來(lái)，其掛售房源單價(jià)升至14萬(wàn)~15萬(wàn)元/平方米，今年春節(jié)前后，該類房源單價(jià)跳漲至17萬(wàn)元以上，并在3、4月份再度跳漲，達(dá)到19萬(wàn)~20萬(wàn)元/平方米的高點(diǎn)。與高點(diǎn)相比，該房源價(jià)值如今縮水約400萬(wàn)元。

“9月份以來(lái)，掛售房源雖較上月有所增多，但業(yè)主心理價(jià)難以繼續(xù)下探，而購(gòu)房者預(yù)期卻上不來(lái)。雙方博弈之下，疊加明年入學(xué)政策尚不明朗，截至本月第三周，片區(qū)成交量?jī)H4套，較3月份同期成交36套，減少約八成。”該名房產(chǎn)經(jīng)理人稱。

蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)一直以來(lái)被視為海淀學(xué)區(qū)房的“晴雨表”，其房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)降，反映了在學(xué)區(qū)房的確定性失效的背景下，北京家長(zhǎng)追逐“頂級(jí)學(xué)區(qū)房”心態(tài)的轉(zhuǎn)變。

7月初，在海淀區(qū)幼升小嚴(yán)格執(zhí)行“以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式”，并明確“2019年1月1日后在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，通過(guò)電腦派位的方式多校劃片入學(xué)”。隨后，海淀中關(guān)村學(xué)區(qū)、海淀學(xué)區(qū)等熱門學(xué)區(qū)紛紛出現(xiàn)部分指望憑借就近入學(xué)、上“牛小”的家庭子女被調(diào)劑到片區(qū)內(nèi)其他學(xué)校的現(xiàn)象。

以海淀學(xué)區(qū)為例，一名于2019年1月1日后購(gòu)買蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)的家長(zhǎng)告訴記者，其孩子今年入學(xué)，并未能通過(guò)就近入學(xué)，劃分至中關(guān)村三小，而是被調(diào)劑到周圍的萬(wàn)泉河小學(xué)。“今年，我們學(xué)區(qū)有近50個(gè)意向是中關(guān)村三小的家庭，其子女被調(diào)劑到學(xué)區(qū)內(nèi)的萬(wàn)泉河小學(xué)和西頤小學(xué)，這是此前均未發(fā)生過(guò)的事情。中關(guān)村一小被調(diào)劑的學(xué)生數(shù)也類似。”

相較于學(xué)位相對(duì)充裕并留有“單校劃片”實(shí)施空間的海淀區(qū)，西城區(qū)今年落實(shí)“多校劃片”的力度更大，影響也更廣。

據(jù)了解，在今年西城區(qū)厲行“多校劃片”后，受學(xué)位供給不足影響，2020年7月31日后，在德勝、月壇這兩個(gè)熱門學(xué)區(qū)新購(gòu)房群體的子女只能選擇鄰近片區(qū)小學(xué)入學(xué)，金融街等學(xué)區(qū)也出現(xiàn)“7·31”之后新購(gòu)房群體的子女無(wú)法進(jìn)入房本對(duì)應(yīng)小學(xué)，被調(diào)劑至學(xué)區(qū)內(nèi)其他學(xué)校的情況。

“多校劃片動(dòng)搖了學(xué)區(qū)房的根本。在西城區(qū)，‘一房一學(xué)籍’已成為過(guò)去式，對(duì)于新購(gòu)房群體而言，由于其子女入學(xué)排位更靠后，或?qū)⒚媾R跨區(qū)調(diào)劑的風(fēng)險(xiǎn)，這無(wú)疑會(huì)使得西城區(qū)最核心學(xué)區(qū)的‘頂級(jí)學(xué)區(qū)房’遭受重創(chuàng)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者。

在西城區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片后，德勝和月壇的二手房掛牌價(jià)、成交量迅速回落。數(shù)據(jù)顯示，7月份，西城區(qū)二手住宅房成交套數(shù)為949套，較上月的1212套，下調(diào)約21%。

一名德勝片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)理人對(duì)記者表示，上半年，西城區(qū)最優(yōu)學(xué)區(qū)“金德月”(金融街、德勝、月壇)的月度成交量往往近百套，7月份以來(lái)，受多校劃片沖擊，德勝、月壇的二手房成交量幾近腰斬。8月份，德勝片區(qū)成交二手房套數(shù)僅40套左右。

在市場(chǎng)遇冷的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓仍在繼續(xù)。7月初，西城區(qū)房管局表示，為確保西城區(qū)教改政策的平穩(wěn)執(zhí)行，區(qū)房管局約談?shì)爡^(qū)內(nèi)鏈家、我愛(ài)我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)召開(kāi)工作會(huì)，并重申“嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房”。

受教育、住房等政策影響，西城核心學(xué)區(qū)的二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯降溫。記者從多家德勝片區(qū)的房產(chǎn)中介門店處了解到，以50平方米左右的一居室為例，近兩月，德勝片區(qū)該類房源最低成交單價(jià)約在13萬(wàn)~15萬(wàn)元的區(qū)間，而此前，該片區(qū)同類房源最低成交單價(jià)為17萬(wàn)元以上。相比之下，降幅超過(guò)10%，且購(gòu)房者的議價(jià)空間加大，成交價(jià)往往低于掛牌價(jià)。

伴隨西城、海淀等“教育高地”熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房的價(jià)格回調(diào)，北京二手房市場(chǎng)熱度也進(jìn)入下行通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，7、8兩月，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別回落0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束此前領(lǐng)漲全國(guó)的狀態(tài)。

教師輪崗后，買家觀望情緒更甚

多校劃片，打破了房子和學(xué)區(qū)的對(duì)應(yīng)關(guān)系;教師輪崗，則通過(guò)淡化“名校”的概念，進(jìn)一步動(dòng)搖了“頂級(jí)學(xué)區(qū)房”的價(jià)值。

8月25日，在北京市教育“雙減”工作新聞發(fā)布會(huì)上，北京市委教育工委副書(shū)記、市教委新聞發(fā)言人李奕介紹，新的學(xué)期，北京市將大面積、大比例推進(jìn)干部教師的輪崗;在城區(qū)完善學(xué)區(qū)(教育集團(tuán))改革，實(shí)現(xiàn)學(xué)區(qū)(教育集團(tuán))全覆蓋，推進(jìn)學(xué)區(qū)(教育集團(tuán))內(nèi)校際間師資均衡配置和按需交流輪崗。

21世紀(jì)教育研究院院長(zhǎng)熊丙奇認(rèn)為，義務(wù)教育學(xué)校不均衡，主要是師資不均衡，“如果(大面積、大比例推進(jìn)校長(zhǎng)教師交流輪崗)能切實(shí)落實(shí)，將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的均等化配置，縮小學(xué)區(qū)內(nèi)、區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍內(nèi)的學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量差距，消除學(xué)區(qū)房、學(xué)位房熱，緩解家長(zhǎng)的擇校焦慮，整體提高學(xué)校教育質(zhì)量，減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)”。

對(duì)于“教師輪崗消除學(xué)區(qū)房熱”的觀點(diǎn)，郭毅進(jìn)一步指出，教師輪崗對(duì)教育格局的改變，在樓市方面，更多的是體現(xiàn)在改變市場(chǎng)預(yù)期上。

一名孩子2023年幼升小、打算在西城區(qū)置換一套小戶型學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)告訴記者，考慮到當(dāng)前學(xué)區(qū)政策下，單校沒(méi)有保障、學(xué)位緊張程度仍在不斷加劇，對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)房的心態(tài)，已從“追求‘金德月’”最優(yōu)學(xué)區(qū)轉(zhuǎn)為“考慮入手廣外、陶白等相對(duì)中等，但學(xué)位充足”的學(xué)區(qū)。

根據(jù)北京教育科學(xué)研究院測(cè)算，到2023年，北京將迎來(lái)小學(xué)學(xué)位需求高峰——108.2萬(wàn)個(gè)。若學(xué)位利用率為95%，則2023年學(xué)位缺口為4.8萬(wàn)個(gè)，小學(xué)缺口為50所。若學(xué)位利用率降低到90%，則2023年學(xué)位缺口為11.1萬(wàn)個(gè)，小學(xué)缺口為115所。

“西城區(qū)的學(xué)位缺口比海淀要大，如果還緊盯‘金德月’沒(méi)有太大意義。尤其是在今年西城區(qū)加大力度推行教師輪崗后，關(guān)注廣外等片區(qū)的家長(zhǎng)明顯增多。但教育政策調(diào)整下，房?jī)r(jià)是不是仍有下行空間、教師輪崗效果如何，都還不明朗，像我一樣仍在觀望階段的家長(zhǎng)還有很多。”上述家長(zhǎng)稱。

市場(chǎng)有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于德勝、月壇學(xué)區(qū)的溢出效應(yīng)，疊加教師“大面積、大比例”輪崗后，西城各學(xué)區(qū)間教學(xué)質(zhì)量差距縮小，如廣外等曾經(jīng)的西城房?jī)r(jià)洼地會(huì)被填平。

但記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，近兩個(gè)月以來(lái)，在房?jī)r(jià)方面，西城區(qū)除德勝、月壇片區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降外，核心區(qū)如金融街，外圍區(qū)如廣外、陶白等，其房?jī)r(jià)水平保持穩(wěn)中有降。

前述西城區(qū)鏈家某房產(chǎn)經(jīng)理人告訴記者，金融街“老破小”房源單價(jià)仍維持在15萬(wàn)~23萬(wàn)元/平方米，僅是部分房源擠出了上半年的水分。這一方面是因?yàn)榻鹑诮指采w如北師大附中、北師大附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)、八中、四中等重點(diǎn)初中，對(duì)口直升和派位的概率更高;另一方面，也是因?yàn)樵搮^(qū)去除學(xué)區(qū)屬性，其職住需求也較多。

同樣的市場(chǎng)觀望情緒也出現(xiàn)在海淀的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)。但據(jù)多名該區(qū)房產(chǎn)經(jīng)理人士稱，持觀望態(tài)度的家庭主要出于明年或?qū)?huì)加大多校劃片推行力度的擔(dān)憂，而受教師輪崗政策影響較小。

“海淀六小強(qiáng)很多年前就開(kāi)始幫扶弱校，而名校集團(tuán)化辦學(xué)海淀也走在了前面。所以，教師輪崗對(duì)海淀家長(zhǎng)的心理預(yù)期影響不大。”一名海淀某重點(diǎn)小學(xué)教師對(duì)記者表示。

中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉對(duì)記者稱，教師輪崗可以視為壓低學(xué)區(qū)房熱的一個(gè)措施，但無(wú)法從根本上淡化房子和學(xué)校間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。“教師輪崗是需要條件的，只有在學(xué)校之間的差距相對(duì)較小的背景下，教師輪崗的效果才會(huì)放大;同時(shí)，教師輪崗仍主要在學(xué)區(qū)內(nèi)，難以填補(bǔ)學(xué)區(qū)間的教學(xué)質(zhì)量差異。”

在儲(chǔ)朝暉看來(lái)，對(duì)于學(xué)區(qū)房熱的問(wèn)題，短期看，通過(guò)一些行政措施來(lái)降溫更具時(shí)效性;長(zhǎng)期看，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源供給、促進(jìn)學(xué)區(qū)間教育均衡才是治本之道。

“學(xué)區(qū)房是義務(wù)教育階段，公共教育資源分布尚不均衡的外在表現(xiàn)。若不能縮小學(xué)區(qū)間和學(xué)校間的教學(xué)質(zhì)量差距，‘優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)’的剛需會(huì)一直存在。家長(zhǎng)為子女追求更優(yōu)質(zhì)教育的心態(tài)，也終將會(huì)通過(guò)‘學(xué)區(qū)房熱’‘擇校熱’‘校外培訓(xùn)熱’等形式呈現(xiàn)出來(lái)。”儲(chǔ)朝暉稱。