中公、新東方、好未來(lái)、跟誰(shuí)學(xué)等公司買樓背后：教育培訓(xùn)行業(yè)模式變遷

每一家企業(yè)買地買樓置業(yè)的目的不盡相同，但也意味著教育培訓(xùn)行業(yè)的模式正發(fā)生變遷

12月，中公教育發(fā)布公告，宣布競(jìng)拍取得位于北京市昌平區(qū)的土地使用權(quán)，成交總價(jià)為30.05億元。此前一個(gè)月，中公教育發(fā)布上市以來(lái)首次非公開(kāi)募資，募資不超60億元，其中42億用于在北京懷柔建設(shè)學(xué)習(xí)基地。

這并不是教育培訓(xùn)企業(yè)第一次買地購(gòu)樓。

從新東方、好未來(lái)再到跟誰(shuí)學(xué)，都在不同時(shí)期不同地點(diǎn)購(gòu)置了房地產(chǎn)項(xiàng)目，用于建設(shè)企業(yè)的總部大廈。

購(gòu)置房地產(chǎn)毋庸置疑是較為大額的資金投入，在此前，教育培訓(xùn)行業(yè)多為輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，成本較多用于師資，培訓(xùn)場(chǎng)地多采用租賃形式。而現(xiàn)在，教育培訓(xùn)行業(yè)有從輕資產(chǎn)向重資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，這也意味著教育培訓(xùn)行業(yè)的模式正在發(fā)生變遷。

越來(lái)越多的教育公司加入了買地大軍。不過(guò)，每一家企業(yè)買地買樓置業(yè)的目的不盡相同。

01、購(gòu)樓建總部建辦公樓

買地購(gòu)樓，在教培行業(yè)中著實(shí)不是罕見(jiàn)的事情。行業(yè)巨頭對(duì)于建立屬于自己的大廈也一直有著向往。

早在2005年，新東方以當(dāng)時(shí)每平米3萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了位于北京中關(guān)村的新東方大廈，成為新東方集團(tuán)的第一棟總部大樓。

此后，新東方的購(gòu)樓之旅一發(fā)不可收拾，各地的一棟棟新東方總部大樓拔地而起。

2018年，新東方武漢學(xué)?？偛空桨崛胛挥谖錆h武昌的新購(gòu)置新東方大廈;同年，蘭州盤(pán)旋路新東方大廈正式開(kāi)業(yè);次年底，位于安徽合肥的新東方安徽總部大廈項(xiàng)目正式開(kāi)工。

繼新東方之后，教育培訓(xùn)企業(yè)買樓的現(xiàn)象越來(lái)越多了。

創(chuàng)立于2003年的好未來(lái)的購(gòu)地之旅，相較來(lái)說(shuō)晚一些。

好未來(lái)成立多年來(lái)，員工一直分布在眾多樓宇之間，直到2018年，好未來(lái)才擁有了第一塊屬于自己的辦公用地。該用地位處北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，面積約為28622.318平方米，購(gòu)資13.2億。19年底，好未來(lái)宣布將在該土地再投入9.2億元資金，建設(shè)好未來(lái)辦公空間，建筑面積約12.78萬(wàn)平方米。

好未來(lái)總部大廈正式成立，總耗資22.4億元。

2019年12月13日，好未來(lái)發(fā)布公告稱，簽訂了鎮(zhèn)江(江蘇省)辦公樓建筑總包合同，將斥資約14.24億元，在江蘇鎮(zhèn)江開(kāi)發(fā)一個(gè)辦公用地，建筑占地約22.27萬(wàn)平方米。

新東方和好未來(lái)買樓置地基本是用于建總部，包括全國(guó)總部、地方總部以及辦公用地。在購(gòu)置用地大樓后，有利于改善教學(xué)環(huán)境、升級(jí)服務(wù)品質(zhì);也可通過(guò)自持物業(yè)減輕租金壓力，優(yōu)化財(cái)務(wù)模型;集中辦公還可以提升辦公效率。

經(jīng)常會(huì)有這樣的現(xiàn)象，教育培訓(xùn)公司在同一個(gè)城市分散有幾個(gè)辦公地址，但需要協(xié)同的事情，需要一起開(kāi)會(huì)的事情比較多，員工就會(huì)來(lái)回跑，這中間的效率比較低，也比較費(fèi)時(shí)間費(fèi)資金。

俞敏洪也早在幾年前就表示：購(gòu)置大樓能夠在一定程度上，降低運(yùn)營(yíng)管理成本、提高協(xié)作效率和品牌影響力。

此外，購(gòu)置后未來(lái)或?qū)⒂休^大升值空間。

新東方在2005購(gòu)置的第一棟大樓，是當(dāng)時(shí)同片區(qū)域內(nèi)最小的一座。原本俞敏洪所看好的大廈另有其他，只可惜該棟大樓當(dāng)時(shí)以15億元出售，對(duì)于當(dāng)年的新東方來(lái)說(shuō)著實(shí)困難。最終被中鋼購(gòu)走。

“當(dāng)時(shí)值15億的那棟大樓，現(xiàn)在價(jià)值早超過(guò)50億元，如果當(dāng)時(shí)新東方買了下來(lái)，就可以直接關(guān)門(mén)了，賺一票后就可以一輩子休息了。”俞敏洪2019年6月在中關(guān)村智能科技發(fā)展高峰論壇上如是開(kāi)玩笑地說(shuō)道。

對(duì)此，俞敏洪甚至表示：后悔當(dāng)初沒(méi)有多買樓。

02、買樓建立綜合培訓(xùn)中心

緊隨教育行業(yè)兩大頭部企業(yè)的腳步，華南K12教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)思考樂(lè)也在悄然布局地產(chǎn)。

2019年9月，思考樂(lè)發(fā)布公告稱，為加強(qiáng)吸引、培養(yǎng)和挽留優(yōu)秀人才，思考了計(jì)劃建立一個(gè)綜合培訓(xùn)中心，以向高級(jí)管理層、教師和其他工作人員提供專業(yè)的培訓(xùn)課程。

目前，思考樂(lè)已經(jīng)找到一個(gè)合適建立有關(guān)培訓(xùn)中心的場(chǎng)所，計(jì)劃收購(gòu)一個(gè)位于廣東省深圳市羅湖區(qū)的綜合樓物業(yè)，總代價(jià)為5800萬(wàn)元。該物業(yè)包括中國(guó)深圳市羅湖區(qū)友誼路與江背路交匯處云峰花園景峰閣裙樓4層。該物業(yè)為綜合用途物業(yè)，總建筑面積約為3,536.07平方米。

思考樂(lè)指出，本次收購(gòu)，也是思考樂(lè)為自身人才所做的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，自有物業(yè)有利于提高使用穩(wěn)定性，降低租期租約等不確定性，把控提升師訓(xùn)質(zhì)量。

思考樂(lè)在運(yùn)營(yíng)上非常有特色，運(yùn)用合伙人制度和校長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，通過(guò)股權(quán)激勵(lì)的方式來(lái)提高整體的運(yùn)營(yíng)效率，因此教師流失率較低，教師與學(xué)生的黏度較高。

課后教育服務(wù)的質(zhì)量在很大程度上取決于教師，思考樂(lè)希望繼續(xù)吸引及挽留合資格教師、提升教學(xué)員工的整體素質(zhì)并打造一支高質(zhì)量團(tuán)隊(duì)，而思考樂(lè)買樓建綜合培訓(xùn)中心的動(dòng)作將會(huì)幫助達(dá)到這個(gè)目的。

03、購(gòu)樓建輔導(dǎo)老師運(yùn)營(yíng)中心

在線教育公司跟誰(shuí)學(xué)也踏上了自己的買地道路，其目的跟思考樂(lè)有類似的地方。

2020年1月31日，跟誰(shuí)學(xué)發(fā)布公告，稱其將在河南省鄭州開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)置三棟大樓，總耗資3.338億元。購(gòu)置大樓中，包括兩棟已完工辦公大樓以及一棟辦公大樓。

根據(jù)鄭州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)信息，跟誰(shuí)學(xué)購(gòu)置的三棟大樓于2016年建設(shè)，包括 2 棟研發(fā)樓(一棟21層正建設(shè)，一棟6層已完工)和 1 棟產(chǎn)品展示銷售中心(4層)，總建筑面積為 6.5萬(wàn)平方米，主要作為寫(xiě)字樓出租或出售給民企和社會(huì)團(tuán)體使用，可容納1877人。

今年2月，跟誰(shuí)學(xué)表示，此次購(gòu)置的房產(chǎn)將計(jì)劃用于公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，將在2020年下半年投入使用。

不過(guò)，跟誰(shuí)學(xué)的買樓行為曾引起做空機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑，GrizzlyResearch認(rèn)為，跟誰(shuí)學(xué)耗資3.3億在鄭州購(gòu)買的三棟樓，實(shí)際總投資僅7500萬(wàn)元，支付價(jià)格高達(dá)4倍之多，存在夸大資本支出轉(zhuǎn)移資金的嫌疑。

對(duì)此，跟誰(shuí)學(xué)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO陳向東曾在一個(gè)發(fā)布會(huì)上做了澄清：“購(gòu)買的樓建筑面積是65800平米，初步作價(jià)3.3億，拿到手是5000來(lái)塊錢一平方。在鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段5000塊錢(一平米)拿到那樣一個(gè)樓，誰(shuí)能做到?”

要知道，根據(jù)鄭州多家媒體報(bào)道，早在2016年，在鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段的土地樓面價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)元。

陳向東卻做到用低價(jià)買到了核心地段，他提到：“我承認(rèn)地方政府給了我們很多支持、很多工作，希望引入我們，所以我認(rèn)為我們?cè)卩嵵萁?jīng)開(kāi)中心這個(gè)買樓恰恰是創(chuàng)造更大的股東價(jià)值。”

對(duì)于做空機(jī)構(gòu)對(duì)于跟誰(shuí)學(xué)鄭州買樓的這一條質(zhì)疑，行業(yè)內(nèi)都認(rèn)為確實(shí)站不住腳，跟誰(shuí)學(xué)購(gòu)買樓的價(jià)格相當(dāng)劃算，占了大便宜，國(guó)外做空機(jī)構(gòu)不太了解中國(guó)地產(chǎn)行情。

陳向東還解釋：“自己是河南人，對(duì)鄭州特別有情感，跟誰(shuí)學(xué)選擇在鄭州做輔導(dǎo)老師運(yùn)營(yíng)中心。”

對(duì)于在線大班課來(lái)說(shuō)，輔導(dǎo)老師關(guān)系到學(xué)生的續(xù)報(bào)和留存，未來(lái)的需求非常大，也將是競(jìng)爭(zhēng)的砝碼之一。鄭州作為人才密集的城市，也成為了各家選擇輔導(dǎo)老師基地之一。跟誰(shuí)學(xué)置地后就不需要租賃辦公室了，可以說(shuō)做了長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，不失為明智的選擇。

今年6月6日，跟誰(shuí)學(xué)旗下品牌高途課堂鄭州中心正式在鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)掛牌，陳向東介紹說(shuō)，高途課堂鄭州中心是跟誰(shuí)學(xué)第一家京外的運(yùn)營(yíng)中心，對(duì)跟誰(shuí)學(xué)有著特別的意義。目前，跟誰(shuí)學(xué)已在鄭州購(gòu)置辦公大樓，也代表了跟誰(shuí)學(xué)與高途課堂看好鄭州長(zhǎng)遠(yuǎn)前景，并將立足鄭州長(zhǎng)期發(fā)展的重要決心。

04、購(gòu)地建學(xué)習(xí)基地

中公教育買地又是另外一種考量，這與中公的業(yè)務(wù)模式密切相關(guān)，是把更多的精力放在了完善自己的學(xué)習(xí)基地上。

年初，中公教育發(fā)布公告，稱以自由資產(chǎn)3.8萬(wàn)元購(gòu)置陜西冠誠(chéng)九鼎國(guó)際1號(hào)。據(jù)悉，該大樓地上建筑共計(jì)18層，總面積0.55億平方米。中公教育表示，此次收購(gòu)資產(chǎn)將用于陜西區(qū)域總部及綜合學(xué)習(xí)基地建設(shè)使用。

11月，中公教育發(fā)布非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案，為其自上市以來(lái)的首次定增募集資金計(jì)劃，募資總額不超60億元，其中42億元用于北京懷柔學(xué)習(xí)基地建設(shè)項(xiàng)目，擬在懷柔新建集授課、培訓(xùn)、食宿、后勤保障于一體的學(xué)習(xí)基地。

12月，中公教育再發(fā)公告，宣布通過(guò)競(jìng)拍以30.05億元，正式取得位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的土地使用權(quán)。公告中顯示，該土地將用于建設(shè)公司在線科技研發(fā)中心、線上與線下融合教育示范中心、研發(fā)與教學(xué)人員融合培訓(xùn)中心、全國(guó)市場(chǎng)垂直一體化響應(yīng)指揮中心、創(chuàng)新教育總部。

該用地完成后，能夠滿足5000余名學(xué)員吃住學(xué)一體化培訓(xùn)，并同時(shí)解決3萬(wàn)余名教職工集中內(nèi)訓(xùn)學(xué)習(xí)及住宿問(wèn)題。

在成人培訓(xùn)領(lǐng)域，尤其是公考類的培訓(xùn)，都有封閉式培訓(xùn)的模式，比如有40天或者45天全封閉集訓(xùn)營(yíng)，即連續(xù)40多天吃住在一個(gè)營(yíng)地，分早中晚進(jìn)行集中學(xué)習(xí)，期間學(xué)員基本很少出門(mén)。

中公教育的封閉培訓(xùn)班多采用酒店租賃形式，但即使是郊區(qū)的酒店，租賃成本也相當(dāng)高。根據(jù)披露數(shù)據(jù)折算，2019年公司支付給合作酒店的租金超過(guò)10億元，成本僅次于師資投入，占比相當(dāng)于營(yíng)業(yè)收入的15%，直接砍掉了不少利潤(rùn)。甚至，有的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為了降低成本會(huì)找環(huán)境比較差的地方做為封閉式訓(xùn)練基地。

如果有自己的學(xué)習(xí)基地，就會(huì)一次性解決封閉式訓(xùn)練基地的問(wèn)題。這就是中公教育在地產(chǎn)上買買買的深層次原因。

培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在買地買樓置業(yè)的動(dòng)作背后也代表了培機(jī)構(gòu)模式的變遷，一方面更加重視輔導(dǎo)老師，更加重視師訓(xùn)，在一起集中辦公更會(huì)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力和效率;一方面還涉及成本問(wèn)題，一次性買樓會(huì)比租賃性價(jià)比略高，也更有穩(wěn)定性。