杭州、蘇州、南京都松了，長(zhǎng)三角城市上演樓市松綁“大比拼”

近日，熱點(diǎn)城市杭州加入調(diào)控松綁的大軍中來(lái)，信號(hào)意義十足。截至目前，位于長(zhǎng)三角地區(qū)的上海、蘇州、南京、無(wú)錫、揚(yáng)州、合肥、常州、杭州等城市相繼不同程度地調(diào)整購(gòu)房政策，包括松綁限購(gòu)及限售、增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)、降低增值稅免征年限、提高公積金貸款額度……尤其是在首套房房貸利率上，無(wú)錫、蘇州等地的利率已經(jīng)降至4.4%-4.6%。

基于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于其他城市群更為成熟、活躍，一直是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的風(fēng)向標(biāo)。此輪房地產(chǎn)政策調(diào)整中，長(zhǎng)三角城市群走在前列，各大城市上演“大比拼”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)城市放松政策，無(wú)疑具有信號(hào)意義，其他城市會(huì)快速跟進(jìn)。此輪政策調(diào)整對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心有積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時(shí)間。

截至目前，長(zhǎng)三角地區(qū)的上海、蘇州、南京、無(wú)錫、杭州等城市均調(diào)整了購(gòu)房政策。圖/IC photo

長(zhǎng)三角多城出手“穩(wěn)樓市”

作為新一線城市，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市杭州的穩(wěn)樓市政策影響較大。

5月17日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，政策的主要亮點(diǎn)是放寬限購(gòu)、降低增值稅免征年限、增加三孩家庭購(gòu)房套數(shù)等。

具體來(lái)看，在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房，對(duì)于落戶(hù)杭州市未滿5年的戶(hù)籍家庭，取消了原“在購(gòu)房之日前2年起已在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月”的規(guī)定;對(duì)于非杭州市戶(hù)籍家庭，“連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿48個(gè)月”調(diào)整為“在購(gòu)房之日前1年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿12個(gè)月”。同時(shí)，在限購(gòu)范圍內(nèi)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。此外，對(duì)于符合條件的三孩家庭，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，杭州的政策力度并不大，但其作為當(dāng)下樓市最熱點(diǎn)區(qū)域龍頭代表，開(kāi)始穩(wěn)市了，這代表著本輪樓市的救市穩(wěn)市將全面升級(jí)。

如果說(shuō)杭州的樓市新政代表了新一輪升級(jí)，那么此輪長(zhǎng)三角地區(qū)各大城市政策的松綁不僅走在全國(guó)前列，還呈現(xiàn)調(diào)控城市數(shù)量多、次數(shù)多、因城施策等特征，政策內(nèi)容不僅涉及松綁限購(gòu)、限售等需求層面，還包括增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)、降低增值稅免征年限、提高公積金貸款額度等。

早在4月初，浙江省衢州市發(fā)布新政，非本市戶(hù)籍家庭、個(gè)體工商戶(hù)及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶(hù)籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策;新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售。這是全國(guó)第一個(gè)同時(shí)明確取消限購(gòu)、松綁限售的城市。

此后，蘇州政策調(diào)整撕開(kāi)了長(zhǎng)三角地區(qū)熱點(diǎn)樓市城市調(diào)控的口子。4月11日，蘇州二手房限售時(shí)間由5年改為3年。10天后，蘇州住房公積金政策調(diào)整(不包括工業(yè)園區(qū))，對(duì)首次辦理公積金貸款的，個(gè)人貸款額度上限由45萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，家庭由70萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。此后的5月9日，蘇州限售松綁擴(kuò)圍至新房，即日起，該城市新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年。與此同時(shí)，蘇州松綁限購(gòu)政策，非蘇州市戶(hù)籍居民家庭三年內(nèi)累計(jì)24個(gè)月社保改為連續(xù)6個(gè)月社保，非限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)不再計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。

作為樓市熱點(diǎn)城市，在短短一個(gè)月內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)政策調(diào)整三次，且尺度逐漸放開(kāi)，可謂是此輪樓市政策調(diào)整的典型。

杭州、蘇州之外，還有南京。雖然并未公開(kāi)發(fā)文，但是經(jīng)過(guò)核實(shí)，該城市部分地區(qū)已經(jīng)放松限購(gòu)，具體為外地戶(hù)籍家庭在六合區(qū)、溧水區(qū)申請(qǐng)購(gòu)房的條件有所放松，非南京市戶(hù)籍家庭可憑證件開(kāi)具六合區(qū)購(gòu)房證明;外地戶(hù)籍居民無(wú)需提交社?；騻€(gè)稅證明，即可在溧水區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套商品房。

此外，無(wú)錫降低了增值稅免征年限，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。揚(yáng)州降低了限售年限、放松了限購(gòu)，具體為大專(zhuān)及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區(qū)購(gòu)房的，可不適用現(xiàn)行限購(gòu)政策，在市區(qū)范圍內(nèi)戶(hù)籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶(hù)籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自網(wǎng)簽備案之日起滿3年可上市交易。常州降低了限售年限，商品住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿2年可上市交易，這意味著常州將商品住房的限售年限由4年縮短至2年。

首套房貸利率低至4.4%

熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)城市松綁限購(gòu)、限售等房地產(chǎn)政策，無(wú)疑引爆網(wǎng)絡(luò)。

相比于行政調(diào)控政策的寬松，長(zhǎng)三角部分城市在影響購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本的利率方面，也在逐漸探底。

5月15日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布重磅政策，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，降低首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。這也就意味著，首套房LPR最低將為4.4%。

隨后，蘇州、無(wú)錫跟進(jìn)利率調(diào)整。據(jù)了解，蘇州部分銀行首套房貸利率由4.6%降至4.4%，二套房仍執(zhí)行5.2%;無(wú)錫同樣如此，部分銀行首套房開(kāi)始執(zhí)行4.4%的利率水平，二套房利率不變。

事實(shí)上，在央行新政前，蘇州、無(wú)錫首套房貸主流利率水平已經(jīng)降至4.6%左右，在二線城市中幾乎為最低，而全國(guó)其他二線城市首套房貸利率水平多在4.8%、4.9%左右，甚至超過(guò)了5%。

蘇州一位房產(chǎn)中介人士表示，蘇州首套房貸利率最高時(shí)曾超過(guò)6%，今年2月份還在5.1%左右，2月底開(kāi)始下調(diào)，目前主流利率在4.6%左右，不過(guò)，在5月18日已經(jīng)有銀行收到調(diào)整的通知，首套房貸利率降至4.4%，“資料審核可能會(huì)很?chē)?yán)格，也就是說(shuō)銀行挑客戶(hù)，但我相信4.4%的利率應(yīng)該會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。”

“因城施策”加速落地

縱觀長(zhǎng)三角區(qū)域這一輪樓市政策調(diào)整，不同層級(jí)城市政策尺度不同，有的城市直接取消限購(gòu)，有的城市則是放寬限購(gòu)、限售政策。因城施策下，不同城市運(yùn)用不同的政策工具，這主要是基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀作出的選擇。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生分析稱(chēng)，“長(zhǎng)三角區(qū)域此輪政策調(diào)整，整體的特征還是因城施策，像衢州房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大，直接取消了限購(gòu)和限售，力度非常大。而杭州這次的政策重點(diǎn)，則是針對(duì)二手房的庫(kù)存壓力和二手房整體市場(chǎng)目前比較低迷的狀況。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，杭州、南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市，均采用了有限度的“松綁”，有的選擇外圍區(qū)域放松限購(gòu)，有的選擇降低限購(gòu)年限的門(mén)檻，都是根據(jù)城市基本面做出的選擇。而且，從全國(guó)其他城市來(lái)看，放松的節(jié)奏有所不同，但有關(guān)限購(gòu)的放松都會(huì)采取類(lèi)似的策略。

此外，增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)也是此輪長(zhǎng)三角地區(qū)城市調(diào)控的一個(gè)新特征。高院生認(rèn)為，像蘇州、揚(yáng)州、無(wú)錫、杭州，都圍繞著多孩家庭出臺(tái)了一些傾斜的政策，這些未來(lái)可能也會(huì)有更多的城市跟進(jìn)。

市場(chǎng)信心何時(shí)恢復(fù)?

雖然在全國(guó)范圍內(nèi)，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)情況相對(duì)較好，但是在這一輪市場(chǎng)調(diào)整周期中，也出現(xiàn)下滑。“該區(qū)域政策調(diào)整的一個(gè)背景是，今年1-4月，長(zhǎng)三角多個(gè)城市商品住宅的成交規(guī)模同比下降幅度都在四成以上，整體市場(chǎng)仍未完全企穩(wěn)。”高院生表示，另一個(gè)背景是土地市場(chǎng)的低迷，除了杭州、合肥、無(wú)錫略好以外，其他城市諸如南京、蘇州、寧波等的土拍都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，所以，調(diào)控政策的放松能夠?qū)Ξ?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到一定作用。

因此，此輪政策的松綁，疊加各地銀行的“降息”，市場(chǎng)信心以及市場(chǎng)成交是否能夠恢復(fù)?何時(shí)恢復(fù)?

高院生表示，政策松綁對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心肯定有積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時(shí)間，政策的放松是第一步，整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、疫情影響等因素，也會(huì)使得政策效果顯現(xiàn)的周期比較長(zhǎng)。另外，樓市政策的放松是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，不能一蹴而就，接下來(lái)根據(jù)市場(chǎng)的反饋可能會(huì)有進(jìn)一步政策推出。

“熱點(diǎn)二線城市正處于恢復(fù)之中，政策效力在更多城市正不斷釋放，但市場(chǎng)信心面的全面提升預(yù)計(jì)要在6月之后。”在張波看來(lái)，從成交量來(lái)看，目前長(zhǎng)三角城市市場(chǎng)還未恢復(fù)到去年同期水平，部分城市的房?jī)r(jià)依然處于下行或底部盤(pán)整階段，但預(yù)計(jì)長(zhǎng)三角市場(chǎng)信心恢復(fù)在全國(guó)各城市群居前，市場(chǎng)面整體復(fù)蘇的節(jié)奏亦會(huì)領(lǐng)先，并可帶動(dòng)其他四大城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇。