一線城市購房者平均年齡36.9歲,貝殼推出《2021居住客群消費趨勢年報》

2021-12-29 00:28:20閱讀()貝殼研究院
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“新中產(chǎn)、三胎時代、銀發(fā)社會、她經(jīng)濟……”回顧2021年,這些關(guān)鍵詞和我們的生活息息相關(guān)。隨著我國人口年齡層次的新變動,不同的消費趨勢隨之誕生。反映在居住方面,例如,隨著流動人口進一步向大城市聚集使得租賃需求持續(xù)增加、三胎時代的到來催生多元化的購房需求、“她經(jīng)濟”下女性購房需求增長等等,這些新的趨勢也反映了我國住房消費在新時代下的新特征。

12月28日,基于對我國人口特征新變化的研究,貝殼研究院推出《2021居住客群消費趨勢年報》,力圖從消費趨勢特征、住房消費服務(wù)需求發(fā)展圖景、居住消費畫像及行為分析、2022年居住消費趨勢展望這四大方面來詮釋我國住房消費趨勢的新變化。

圖:2021年35城置業(yè)平均年齡分布情況(歲)

數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院

新青年成為購房主力軍:一線城市平均36.9歲買房

2020年第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,中國人口增長率下滑但質(zhì)量提升、性別結(jié)構(gòu)改善但戶均規(guī)模減小、少兒化和老齡化并存、人口進一步向經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域和大都市圈城市群集聚等。

從人口結(jié)構(gòu)的角度看,在“老齡少子”的背景下,一方面,銀發(fā)消費市場潛力巨大,不少開發(fā)商已經(jīng)搶先布局養(yǎng)老地產(chǎn),包括長者公寓、養(yǎng)老社區(qū)等等;另一方面,85及 90后為主體的新生代人群正迅速取代70及80 后成為住房消費市場的主力人群。

據(jù)《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示,由于新青年(31-36歲)正處于“成家立業(yè)”的年齡段,這一人群的置業(yè)占比呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢。以貝殼為例,2020年,新青年置業(yè)占比已經(jīng)高達60%。

雖然新青年成為消費的主力軍,但是,不同能級城市的平均置業(yè)能力也有明顯的差異。由于更多的流動人口向一、二線城市聚集,一、二線城市的購房成本持續(xù)走高,平均置業(yè)年齡高于其它能級城市。據(jù)《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示,2021年1至10月,一線城市購房平均年齡約為36.9歲,高出新一線城市2.7歲,高出二線城市2.1歲。

同時,對于一線城市而言,已經(jīng)進入了存量房市場,剛需群體買賣交易以二手交易為主,而新房多為置換人群。因此,體現(xiàn)在年齡上,一線城市新房的平均年齡比二手房較高。從城市分布看,在35個樣本城市中,置業(yè)平均年齡偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津,以深圳、珠海及東莞為代表的大灣區(qū)城市置業(yè)年齡普遍偏高。

貝殼研究院分析認為,受限于較高的“上車”門檻,一線城市客群購房壓力較大,往往需要掏空“6個錢包”才能實現(xiàn)“上車”夢想,因此,反映在置業(yè)年齡結(jié)構(gòu)上,一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。

圖:城鎮(zhèn)人均居住建筑面積變化情況(平方米)

數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院

“她經(jīng)濟”時代:一線城市女性置業(yè)占比迅速提升

“七普”數(shù)據(jù)顯示,我國男性人口為72334萬人,占51.24%;女性人口為68844萬人,占48.76%,中國男性比女性多3490萬人。而“六普”男性比女性多3398萬人。在高學(xué)歷女性占比提升,獨生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下,女性在家庭生活及社會工作中的話語權(quán)逐步提升,“她經(jīng)濟”已經(jīng)到來。

在居住領(lǐng)域,女性置業(yè)的百分占比也在逐年提升,貝殼研究院統(tǒng)計了35個樣本城市,一線城市的女性置業(yè)人群百分占比增速相對明顯,2021年度,該占比達到48.79%。新一線及二線城市,相較于2019年,同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。

整體看,2021年“她需求”在城市間存在年齡差,一線城市的“她需求”主要由30-39歲的青年女性支撐,女性客群中30歲以下占比均不足三成;新一線城市的“她需求”雖然仍以80后女性為主力,但30歲以下女性購房需求明顯更強。

同樣,根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《女性居住現(xiàn)狀調(diào)查報告(2021)》顯示,全國30個重點城市整體女性購房占比從2017年45.60%到2020年47.54%,逐年提升。當(dāng)代女性想婚前擁有一套自己的房子動機來自哪兒呢?女性受訪者中,認為“房子比婚姻更讓人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底氣”“有一個為自己遮風(fēng)擋雨的地方”的占比分別為36.07%、29.59%和24.32%。更多女性從情感上考慮,想通過婚前置業(yè),為自己未來的家庭生活提供安全網(wǎng)。

“居者有其屋”升級為“居者優(yōu)其屋”

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年高速發(fā)展,居民住房水平明顯提高,住房整體短缺的局面結(jié)束,消費者開始從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”升級,人們對于房屋居住屬性的需求矛盾得到緩解,開始對房子賦予更多精神層面的東西,房子的功能定位得到不斷提升和變化。

據(jù)《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示,目前,兩居室仍然是主流交易戶型,但從趨勢看,三居室及以上戶型交易占比呈顯著增長趨勢。2021年,全國35個樣本城市購買三居及以上產(chǎn)品的客群占比36.66%,同比增加了0.5個百分點,相較于2017年增加了3.67個百分點。其中,2021年新一線城市購買三居及以上產(chǎn)品客群占比40.52,比一線城市高出15.12個百分點,這也意味著改善型住房需求持續(xù)釋放,消費者在空間上住得更加寬敞。

另外,消費升級品質(zhì)居住成為新剛需,人們已經(jīng)不僅僅滿足于房屋的居住屬性,對居住環(huán)境、房屋品質(zhì)、小區(qū)配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡為例,2020年重點城市購買樓齡在10年以內(nèi)的購房客群占比46.5%,較2017年提高15.7個百分點。此外,小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)方面也均有不同程度提升。

疫情雖然帶來了空前的不確定性,但是,在“房住不炒”的政策基調(diào)下,購房客戶也逐漸向理性回歸,對樓市看穩(wěn)成為主流消費預(yù)期。在貝殼研究院2021年10月份的購房者消費調(diào)查中,超八成受訪者認為自己所在城市未來1年房價預(yù)期持平或微漲。

貝殼研究院預(yù)測稱,隨著人口紅利的消失,來自人口增長和人口遷移的首次置業(yè)需求減弱,住房消費的主要矛盾已經(jīng)從過去的住房短缺進入到品質(zhì)需求層面,未來,居住品質(zhì)升級、改善需求必然會帶動房地產(chǎn)價值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的升級和發(fā)展。


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