10個特大城市房價皆過萬：杭州南京領(lǐng)銜，3城跌回一年前

特大城市是我國城市體系中的重要部分，隨著人口向大城市的集聚，特大城市快速發(fā)展壯大。

那么當(dāng)前特大城市房價水平如何?

第一財經(jīng)記者梳理了中國房價行情平臺上10個特大城市的平均單價數(shù)據(jù)，當(dāng)前，10個城市的平均單價都超過了1萬元/平方米，有4個城市單價超過了2萬元/平方米，其中杭州、南京都超過了3萬元/平方米。沈陽在10個城市中價格最低。

需要說明的是，特大城市是指城區(qū)人口500萬以上1000萬以下的城市。城區(qū)是指“市轄區(qū)和不設(shè)區(qū)的市，區(qū)、市政府駐地的實際建設(shè)連接到的居民委員會所轄區(qū)域和其他區(qū)域”。城區(qū)人口規(guī)模要小于市域總?cè)丝谝?guī)模，也小于市轄區(qū)人口規(guī)模，市轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村地帶并不納入城區(qū)人口的統(tǒng)計。

根據(jù)住建部此前不久公布的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟(jì)南、沈陽和青島這10個城市的城區(qū)人口處于500萬到1000萬之間，屬于特大城市。相比上年，特大城市增加了1個，即濟(jì)南。

這10個城市中，5個來自東部沿海地區(qū)，4個來自中西部，1個來自東北。從南北方分布來看，南方和北方各有5個。

杭州、南京領(lǐng)銜

10個特大城市中，杭州的平均單價最高，達(dá)到了每平方米33808元。不過，如果放到全國所有城市來看的話，杭州僅位列第7，不僅遠(yuǎn)低于深圳等一線城市，也比二線城市廈門低不少。

杭州所在的浙江是第四經(jīng)濟(jì)大省，也是我國民營經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，人均可支配收入水平僅次于京滬兩大直轄市。杭州作為強(qiáng)省會，杭州集中了全省最好的資金、技術(shù)、人才等要素。在五個擁有計劃單列市的省份中，杭州無論是GDP還是資金存量、財政收入、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等重要指標(biāo)，都占據(jù)絕對優(yōu)勢。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經(jīng)分析，無論是從經(jīng)濟(jì)總量、科研資源集中度還是輻射帶動能力等方面，杭州都是浙江首屈一指的。另外杭州的數(shù)字經(jīng)濟(jì)在大數(shù)據(jù)方面走在全國前列，引領(lǐng)潮流。

在資金方面，2020年末，杭州全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額54246億元，增長19.8%，資金總量僅次于北上深廣四個一線城市，且與第四名的廣州差距在不斷縮小。資金增速在前十名城市中，僅次于深圳。

同時，近年來，杭州致力于打造“數(shù)字經(jīng)濟(jì)第一城”。在數(shù)字經(jīng)濟(jì)的帶動下，杭州經(jīng)濟(jì)快速增長，人才加快流入。2015~2018年，杭州人口增量分別是12.6萬、17萬、28萬、33.8萬人，逐漸追上廣深。2019年，杭州常住人口從2018年的980.6萬人增長到1036萬人，增量達(dá)55.4萬人，年度增量首次超過深圳和廣州，位居全國第一。

2020年，杭州對優(yōu)秀人才的吸引力持續(xù)增大。2020年，杭州市2020年新引進(jìn) 35歲以下大學(xué)生43.6萬人，人才凈流入率持續(xù)保持全國第一。

在土地市場，杭州曾經(jīng)連續(xù)多年賣地收入位居全國首位。2020年，杭州土地出讓金雖然不再位列榜首，但也達(dá)到了2574億元，位居第二。這是杭州連續(xù)第4年賣地收入超過2000億元。

杭州之后，長三角的另外一個特大城市南京，平均單價達(dá)到了每平方米33556元，與杭州幾乎的差距很小。

作為第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇的省會，南京近年來經(jīng)濟(jì)首位度不斷提升。2020年南京實現(xiàn)GDP14817.95億元，經(jīng)濟(jì)總量繼2016年首次進(jìn)入全國GDP萬億元俱樂部城市后，又首次躋身全國十強(qiáng)之列。2020年，南京凈增高新技術(shù)企業(yè)超1800家、總數(shù)突破6500家。

3個特大城市跌回一年前

杭州、南京之外，東莞和青島處于2萬元梯隊，其中，東莞以每平方米24288元位居特大城市第三位。

東莞近幾年的房價漲幅較大，跟近年來當(dāng)?shù)馗咝庐a(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、承接旁邊一線城市深圳購買力外溢有關(guān)。“十三五”時期，東莞高企從2028家提高至6412家，增長6.5倍，年均復(fù)合增長率達(dá)45.4%，高企數(shù)量位居全國地級市第二位。來自深圳的產(chǎn)業(yè)、資金、人才等要素外溢之下，東莞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級步伐不斷加快。

青島以每平方米22137億元位居第四。青島之后，其他6個城市平均單價均在1萬~2萬元之間，其中武漢以每平方米19340元位居中西部第一位。

沈陽和鄭州的平均單價均低于每平方米1.5萬元。其中東北唯一的特大城市沈陽，目前單價為每平方米12245元。

從近一年房價的變化來看，10個特大城市的走勢出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化，在長三角、珠三角等地上漲的同時，北方的河南、山東的中心城市面臨著下行的壓力，有3個特大城市房價跌回一年前。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，2020年12月，濟(jì)南二手房同比下降了2.8%，青島下降了2.1%，鄭州下降了3.6%。

這種分化，與近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流動有關(guān)，也跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、地形地貌、土地供應(yīng)有關(guān)。近年來，長三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)近年來新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，尤其是年輕人才，購房動力也更充足，因此東南沿海樓市整體熱度更高。

在土地供應(yīng)方面，鄭州、濟(jì)南等城市的供應(yīng)都比較大。以鄭州為例，數(shù)據(jù)顯示，2018年和2019年鄭州住宅商品房銷售面積都超過了3000萬平方米。在供過于求的情況下，鄭州也成為2020年房價下跌幅度最大的省會城市。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波預(yù)計，2021年南熱北冷的走勢會有所緩解，樓市熱度會逐漸恢復(fù)理性。北方部分城市，如山東青島、濟(jì)南等地，在2021年有可能迎來市場復(fù)蘇。